1. 집 구매시 필요한 자기자본
내집을 마련하기 위해서는 돈이 필요합니다. 집은 사고 싶은데 돈이 없을 경우에는 어떻게 해야할까요?
3억짜리 집을 사려고 하는데 꼭 3억이 모두 있어야 할까요?
본문에서는 3억짜리 집을 사고 싶을 경우 내가 현금으로 가지고 있어야 하는 금액이 얼마인지 파악하는 방법에 대하여 소개하고 있으니, 여러분도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
집을 사기 위해서 필요한 돈은 내 수중에 있는 돈보다 훨씬 더 많이 필요하게 됩니다.
그렇기 때문에 부동산, 내집마련과 뗄레야 뗄 수 없는 것이 바로 대출인데요. 대출을 알아보기 전에 집을 사기위해 필요한 자기자본은 얼마인지 알고 대출 받아야할 금액을 계산해 본다면 내집마련을 위한 자금계획에 도움이 될 것입니다.
상기 이미지는 금호건설의 신규 브랜드인 아테라로 이름을 내걸고 얼마전 오픈한 부산 에코델타시티의 아파트 분양대금표입니다. 보시면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율인 것을 알 수 있습니다.
계약금, 중도금, 잔금에 대해 차근차근 알아보고 이에 맞는 나의 자금계획을 세울 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
1-1. 계약금
보통 집을 구매할때는 약 3회에 걸쳐 집값을 납부하게 됩니다.
바로 계약금 / 중도금 / 잔금입니다.
계약금은 약 총 매매대금의 10%가 일반적이며, 계약금도 1차, 2차로 나누어 지불하는 경우도 있습니다.
내가 만약 이미 지어져 있는 아파트(준공 아파트)를 구매한다면 부동산 공인중개사 또는 그 아파트의 집주인과 매매거래를 하는 것이 일반적일 것이고 이때는 보통 중도금은 생략하고 잔금 시 모두 납부하는 경우가 많습니다.
(계약금 10% / 잔금 90%)
모델하우스에 방문하여 앞으로 지어질 아파트를 구매한다면 사업주체와 직접적으로 계약을 하는 분양계약이 일반적일 것입니다. 이때는 계약금, 중도금, 잔금의 납부 시기와 금액이 천차만별입니다.
보통 계약금 10%를 처음 계약서 발행시 적게는 100만원에서 많게는 1천만원을 납부하고 계약서 발행 후 30일 이내에
계약금(10%)에서 처음 납부한 금액을 제외한 차액을 더 납부하여 10%를 채우는 방식으로 진행하게 됩니다.
계약금은 계약을 위해 반드시 납부하는 금액이고, 향후 내가 대출을 받으려고 한다면 대출심사 시 매매계약서 또는 분양계약서가 필요하게 됩니다. 그렇기 때문에 계약금만큼은 자기자본으로 가지고 계셔야 합니다. 보통 집값의 10%가 계약금이기 때문에 내가 3억짜리 집을 구매하고 싶다면 3천만원 정도는 현금으로 보유하고 계셔야 계약체결이 가능하다는 것입니다.
신규로 분양하는 아파트의 경우에는 1차계약금과 2차계약금이 나누어져있는 경우가 많아 1차계약금만이라도 보유하고 계시다면, 2차계약금은 신용대출 등을 생각해볼 수도 있습니다.
1-2. 중도금
중도금은 그야말로 중간에 납부하는 금액입니다.
보통 일반 준공아파트 매매거래 보다는 신규 분양아파트 분양계약 시 많이 접해볼 수 있는 단어입니다.
신규아파트 분양계약 기준으로 설명을 드리도록 하겠습니다.
중도금은 사업주체(건설사)에서 아파트를 짓는 공사비를 충당하기 위하여 건설 공정단계에 따라 받는 금액입니다.
사업주체 입장에서는 건설공정에 따라 금액을 충당하여 공사지연 등의 문제를 해결할 수 있고 구매자의 입장에서는 한꺼번에 납부해야할 금액을 나누어 납부할 수 있어 자금적 압박으로 부터 조금은 자유로워 질 수 있다는 장점이 있습니다.
신규아파트 분양계약의 경우 중도금은 보통 '집단대출'로 진행됩니다. 물론 내가 현금이 많다면 대출을 받지 않고 전액 현금으로 자납하셔도 무방합니다. 하지만 그런경우는 많이 없기 때문에 중도금대출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
중도금은 앞서 말씀드렸던 것처럼 집단대출을 받는 경우가 많습니다.
예를들어 가정해봅시다.
A라는 신규 아파트를 분양하게 되었습니다. 세대수는 총 400세대입니다.
400세대의 계약자들이 모두 10%의 계약금을 내고 몇달 뒤에 중도금을 내야 합니다.
400명의 계약자 중에 100명은 본인이 가진 현금으로 중도금을 납부했습니다.
나머지 300명은 대출을 받아야 하는데, 이때 사업주체에서는 보통 하나 또는 여러개의 은행을 지정하여 계약자들이 조금 더 편리하게 대출을 받아 분양대금 납부에 차질이 없도록 도와주는 역할을 합니다.
하지만 사업주체에서 중도금대출은행을 지정하여 알선해 주는 것은 의무사항이 전혀 아니기 때문에
중도금 집단대출 취급은행이 선정되지 않을 경우에는 300명이 알아서 각자 중도금 대출 받을 은행을 알아보셔야 합니다.
중도금 집단대출의 장점은 다음과 같습니다.
## 중도금 집단대출의 장점
- **금리 우대**: 집단대출은 여러 수분양자가 함께 대출을 받기 때문에, 개별 대출보다 금리가 낮아질 수 있습니다. 이는 대출 비용을 절감하는 데 큰 도움이 됩니다 [1].
- **대출 조건 완화**: 집단대출은 일반적으로 대출 심사 기준이 덜 까다롭습니다. 이는 신용도가 낮거나 대출 한도가 부족한 경우에도 대출을 받을 수 있는 기회를 제공합니다 [2].
- **편리한 대출 절차**: 집단대출은 여러 수분양자가 함께 대출을 신청하기 때문에, 개별적으로 대출을 받는 것보다 절차가 간소화됩니다. 이는 시간과 노력을 절약할 수 있습니다 [3].
- **자금 조달의 용이성**: 중도금 대출은 아파트 분양 계약 후 중도금을 납부하기 위해 필요한 자금을 쉽게 조달할 수 있게 해줍니다. 이는 특히 자금 여력이 부족한 경우에 유용합니다 [4].
- **리스크 분산**: 여러 수분양자가 함께 대출을 받기 때문에, 개인의 리스크가 분산됩니다. 이는 대출 상환에 대한 부담을 줄여줍니다.
신규 아파트 분양현장에서 중도금 집단대출 은행이 선정되면, 금리 우대, 대출 조건 완화, 편리한 대출 절차, 자금 조달의 용이성, 리스크 분산 등의 장점이 있습니다. 이러한 요소들은 주택 구매자에게 큰 도움이 되며, 보다 안정적인 주택 구매를 가능하게 합니다.
이처럼 집단대출을 받게 될 경우 장점들이 있기 때문에 향후 아파트 계약을 하시고 나서는 주기적으로 중도금 대출은행이 선정되었는지 사업주체를 통해 확인하여 보시는 것이 좋습니다.
1-3. 잔금
잔금은 내집마련을 위해 마지막으로 매도자(사업주체)에게 납부하는 금액이며,
잔금까지 납부가 완료되면 드디어 내집의 소유권을 주장할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.
소유권 주장을 위한 행정절차인 소유권이전에 관한 등기는 향후에 자세하게 다뤄보도록 하겠습니다.
보통 신규아파트 분양계약 시 잔금을 납부하면 세대의 키(Key)가 불출되고 각종 입주안내가 이루어집니다.
그전까지는 내집에 들어갈 수 없습니다.
잔금까지 모두 완납한 다음에 인테리어, 중문, 탄성코트, 줄눈 시공등이 가능한 것입니다.
요즘에는 사업주체와 협의를 통하여 일부 잔금을 내고 입주전에 이러한 수선을 가능하게 해주는 경우가 있으니, 미리 알아보시기 바랍니다.
우리는 이미 중도금대출로 분양대금의 60%가량 대출받았습니다.그리고 중도금대출은 입주할 때 상환해야 하는 대출입니다. 그러나 중도금을 바로 상환하기에는 자금적 부담이 크게 됩니다.
그래서 보통은 중도금대출을 주택담보대출로 전환하여 상환하게 됩니다.
잔금대출(주택담보대출)을 받는 경우 보통 분양가의 70%까지 대출 받을 수 있고 내가 생애최초로 주택을 구입하거나 혼인한지 7년미만인 예비신혼부부의 경우는 약 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.
하지만 문제가 발생됩니다. 실제로 대출심사를 받게 될 경우 LTV, DTI, DSR 등 다양한 대출규제로 인하여 내가 원하는 만큼의 대출이 안나온다는 것입니다.
그렇기 때문에 처음 내집을 계약할 때 부터 주택담보대출 금액을 대략적으로 파악하고, 대출이 안나오는 만큼을 고려하여 미리 자금을 모아두는 것이 좋습니다.
잔금을 치루지 못해 연체료를 내야하는 것은 물론이거니와 최악의 경우 계약해지가 되기 때문입니다.
2. 주택담보대출이란?
주택담보대출이란 내집을 담보로 설정하여 은행에서 돈을 빌리는 것을 말합니다.
주택담보 대출은 크게 정부에서 시행하는 상품이 있고, 일반 시중은행에서 시행하는 상품이 있습니다.
세부적으로 정부에서 시행하는 상품은 대표적으로 보금자리 대출과 디딤돌 대출이 있습니다.
3. 보금자리대출과 디딤돌대출의 차이점
| 구분 | 보금자리론 대출 | 디딤돌 대출 |
| 대상 | 한국신용정보원 신용정보관리규약에 해당사항 없고 CB점수 271점 이상 |
한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항 없고 CB점수 350점 이상 본인 및 배우자 합산 순자산 가액 4.88억원 이하 |
| 대출요건 | 6억원 이하 공부상 주택 본건 담보주택 제외 무주택 OR 1주택 부부합산 연소득 7천만원 이하 LTV 최대 70%- DTI 최대 60% |
5억원(신혼 · 2자녀 이상 가구 6억원) 이하 공부상 주택 세대원 전원이 무주택* 부부합산 연소득 60백만원 이하(생애최초, 2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원) LTV 최대 70% / DTI 최대 60% |
| 대출한도 | 대출한도 최대 3.6억원(다자녀 · 전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원) | 대출한도 최대 2억 5천만원(생애최초 주택구입자 3억원, 신혼 · 2자녀 이상 가구는 4억원) |
| 대출기간 | 대출만기 10,15,20,30,40,50년 (만기 40,50년은 특정 조건을 충족 시 가능) |
대출만기 10년, 15년, 20년, 30년 (거치기간은 1년 또는 비거치) |
| 상환방법 | 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 | 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 |
| 신청방법 | 한국주택금융공사(HF) https://www.hf.go.kr 통해 상담정보를 입력하고 신청하고 서류제출 및 심사 진행후 은행방문 및 대출금수령 |
한국주택금융공사(HF) https://www.hf.go.kr 통해 상담정보를 입력하고 신청하고 서류제출 및 심사 진행후 은행방문 및 대출금수령 또는 디딤돌대출 취급은행 (국민, 농협, 신한, 우리, 하나, 부산, 대구) 방문신청 |
| 금리 | 고정금리 최저 3.65% ~ 최대 4.05% (상품 및 대출기간별 상이) |
고정금리 또는 5년단위 변동금리 최저 2.85% ~ 최대 4.15% (대출금액 및 대출기간별 상이) |
4. 나에게 맞는 정부시행 대출상품은?
정부시행하는 대출상품의 대표상품 보금자리 대출과 디딤돌 대출을 알아보았습니다.
각 차이점을 비교하여 보시고 본인에게 맞는 상품을 찾아 선택하시면 되겠습니다.
여기서 꿀팁아닌 꿀팁은 바로 주택수와 대출한도 그리고 자격요건을 세심하게 살펴보는 것입니다.
내가 만약 주택을 이미 소유하고 있는 경우라면 디딤돌대출은 신청자체가 불가합니다.
디딤돌대출은 무주택자에게만 신청가능한 상품이기 때문입니다.
그리고 대출한도 또한 차이가 있습니다. 보금자리 대출은 최대 3.6억까지 대출가능하고 디딤돌 대출은 최대 2억 5천만원까지만 가능하기 때문에 내가 대출 받아야할 금액이 얼마인지를 먼저 파악한다면 상품 선택에도 굉장한 도움이 될 것 입니다.
이 글을 보고 계시는 방문자 분들께서는 시중은행 상품보다 조금 더 저렴한 금리로 주택담보대출을 받으실 수 있으니
반드시 조건이 되는지 확인을 하시고 대출실행이 임박하여 알아보시기 보다, 충분한 기간을 두고 정부대출상품을 알아보시는 것을 추천드립니다.