당분간 블로그에서 부동산 초보자분들 일명 부린이들을 위한 부동산 가치를 높이는 요소들에 대하여 연재식 포스팅을 하며 실제 활용하는 스킬들을 몇 가지 안내하여 드리도록 하겠습니다.
장그래는 현재 부동산과 관련된 일을 생업으로 하고 있지만 아직까지도 배워야 할 길은 멀고도 험한 것 같습니다.
제가 처음 부동산 관련 일을 할 때 직접 부딪치면서 알아본 꿀팁들을 소개하여 드릴테니 저의 블로그와 함께 부린이 탈출을 꿈꿔봅시다!
비싼 아파트는 비싼 이유가 있다?
아파트의 가치를 결정하는 요소는 다양합니다.
크게 세 가지로 나누어 보고자 하는데요.
입지 / 상품 / 가격
바로 이 세 가지가 아파트 가치를 판단하는 핵심 키워드가 되겠습니다.
입지(立地) : 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소.
네이버 국어사전
부동산 시장에서 입지가 갖는 의미는 그야말로 대단합니다. 첫 번째 중요 요소라고 할 수 있습니다.
예를 들어 봅시다.
같은 동네에 A라는 아파트와 B라는 아파트가 있습니다.
A라는 아파트는 지하철역 바로 앞에 위치한 초역세권 아파트이고 단지 정문에 버스정류장이 있는데 이 버스정류장을 지나는 버스 노선만 10개 노선이 넘습니다.
반면, B라는 아파트는 지하철역을 걸어서 갈 수 없어 버스를 이용해야 하는데 버스정류장마저도 아파트 정문에서 약 10분을 걸어가야 있는 곳에서 유일하게 지나가는 마을버스를 타고 지하철역까지 이동해야 합니다.
A아파트와 B아파트의 가치를 평가할 때 어떤 아파트가 더 가치 높은 아파트가 될까요?
장그래는 지금 교통입지에 대한 요소를 가지고 이야기하고 있습니다. 아마 이 글을 읽는 분들 모두 당연히 A아파트 아니야?라고 이야기하실 겁니다. 교통적인 입지만 봤을 때는 당연히 A아파트가 더 가치가 높습니다.
하지만 교통 입지만 보고 평가하는 게 맞을까요?
또다시 예를 들어보겠습니다.
A아파트는 초역세권에 버스 노선도 많은 정류장이 단지 바로 앞에 있습니다. 하지만 단지 바로 옆에는 철을 가공하는 공장이 있어 매연이 심하고 주변에 학교가 없습니다.
B아파트는 교통이 불편하지만 단지 뒤로는 근린공원이 자리 잡고 있으며 단지 옆에는 초등학교가 위치하고 있습니다. 주변에는 학원가도 즐비합니다.
자, 이제 다시 A아파트와 B아파트를 평가해 봅시다.
과연 이번에도 A아파트의 가치가 훨씬 높다고 단언할 수 있을까요?
이처럼 아파트의 가치를 높이는 중요한 요소인 입지는 단편적이지 않습니다.
얼마나 많은 양질의 일자리를 제공하는 지역인지?
교통요건은 얼마나 좋은지?
주변에 상업, 교육, 공공, 자연 인프라는 얼마나 형성되어 있는지?
앞으로 얼마나 많은 미래가치를 보여주는지?
등등 수많은 입지를 구성하는 요소들로 하여금 아파트 부동산의 가치가 결정되는 것입니다.
아무리 입지가 좋아도 상품이 형편없다면?
입지 다음의 요소는 바로 상품입니다.
아무리 입지가 좋아도 아파트의 구조, 평면, 커뮤니티 시설, 설계등 상품에 문제가 있다면
아파트 부동산 가치를 높이는데 어려움을 겪을 것입니다.
그렇기 때문에 아파트를 매매하거나 분양받기 위하여 알아보고 계신다면
입지만 보고 덜컥 계약하실 것이 아니라 직접 임장도 가보시고
여러 번 방문하여 상품적 측면에서 결함이 없는지를 파악하셔야 합니다.
요즘 아파트 건설 시 발생하는 각종 하자의 문제로 시공사 측과 입주민들 사이의 갈등이
불거지는 현상들이 뉴스에 자주 보도되고 있습니다.
아파트 하자라고 네이버에 검색했을 때 나오는 뉴스들이 수두룩합니다.
입지가 좋아서 분양을 받았는데 알고 보니 하자 투성이인 집이라면 향후 그 아파트가 갖는 가치는 자연적으로 하자가 없는 아파트 대비 낮을 수밖에 없습니다.
신규 분양 아파트의 경우에는 준공이 나기 전까지는 알 수 없습니다만 이미 준공이 떨어진 아파트를 매매하시는 경우라면
매물을 직접 눈으로 보고 판단하실 수 있기 때문에 꼭 자주 임장을 다니고, 매물을 내 눈으로 꼼꼼하게 파악한 후에 계약하시는 것을 추천드립니다.
또한 하자만 상품을 결정짓는 것은 아닙니다. 앞서 말씀드렸던 것처럼 세대수가 현저하게 적거나, 커뮤니티 시설이 전무하거나, 거주하는 데 있어 매우 불합리한 평면구조를 갖고 있는 경우 아파트 부동산 가치를 저해하는 요소라고 할 수 있습니다. 상품 역시 복합적인 관점에서 바라볼 필요가 있는 대목입니다.
▲별첨으로 요즘 이슈가 되고 있는 하자문제를 많이 일으킨 건설사 명단을 국토교통부에서 공개하여 함께 링크걸어 드립니다. 판단은 본인의 몫이지만 판단의 근거가 될 수 있을 것입니다.
입지와 상품을 판단했을 때 과연 합리적인 금액인가?
마지막 요소는 바로 아파트 부동산의 '가격'입니다.여러분들께서 입지분석과 상품분석을 통해 기꺼이 지불 가능한 금액이 5억이라고 생각해 봅시다.
5억의 매물을 찾기 위해 각종 부동산 홈페이지 및 앱을 검색하는데 아뿔싸! 5억은커녕 8억을 줘도 살 수 없는 아파트였습니다. 매매시세는 10억으로 형성되어 있네요.
이때 의문이 들게 됩니다. 과연 10억의 가치를 충분히 하는 아파트일까? 이러한 딜레마는 신규 분양 아파트 현장에서 자주 발생하게 됩니다.
"그돈씨" 라는 신조어를 들어보셨나요?
'그 돈이면 씨X' 의 줄임말로 가성비가 정말 떨어져 그 돈이면 다른 선택지를 고르겠다는 신조어라고 합니다.
호갱노노 앱에서는 신규 분양 아파트 단지의 댓글에서 심심치 않게 그돈씨의 내용을 담은 댓글들을 보실 수 있습니다. 웃픈현실이죠
▲ 그돈씨 내용으로 뉴스 기사까지 나오게 된 더샵 신문그리니티
예전에는 부동산 불패신화를 맹신하는 사람들이 많았기 때문에 가격이 비싸도 일단 묻지마 청약, 묻지마 계약하는 경우가 많았습니다.
이제는 각종 경제, 정치적 이슈와 공사비 상승, 미분양 증가라는 건설업계의 고질적이 이슈들이 더해져
집 한 채를 사더라도 똑똑한 한 채를 장만하려는 똑똑한 소비자들이 늘고 있는 추세입니다.
그렇기 때문에 터무니없이 신규 아파트라고 해서 높은 가격을 책정하게 되면
미분양 확정, 마이너스 피(일명 마피) 확정인 단지가 되는 것입니다.
평택 브레인시티 푸르지오 댓글에서는 자기들끼리 그돈씨 주제로 싸우는 광경을 보실 수 있습니다.
결론 : 입지와 상품을 철저하게 분석하고 매매가(분양가)가 합리적인지 판단한다. 합리적이라면 다른 이들에게도 합리적으로 느껴질 테니 빨리 계약하자.
결론입니다. 내가 판단했을 때 정말 합리적일 경우, 어멋! 이건 사야 돼!의 순간이라면 이미 다른 사람들도 그렇게 느낄 테고 먼저 움직이는 수요들이 분명 존재할 것입니다. 그렇기 때문에 야수의 심장으로 Get 하는 빠른 타이밍도 중요할 것입니다.
하지만 나만 합리적이라고 느낀다면?? 내가 내린 분석의 오류는 없는지, 내가 모르는 대형 악재가 있는 것은 아닌지
꼼꼼하게 따져보셔야 할 것입니다.
이번 시간에는 부린이들을 위한 부동산 가치를 높이는 세 가지 요소인 입지, 상품, 가격에 대하여 간단하게 설명드렸습니다.
다음 시간에는 구체적으로 우리가 입지를 판단할 때 어떤 요소들을 중점적으로 보아야 할지 세부적으로 분석하는 방법에 대하여 포스팅하도록 하겠습니다.
이밖에도 저의 네이버 블로그에 방문하시면 다양한 부동산 정보를 확인하실 수 있답니다♥
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[유익한 부동산 정보]아파트 가치를 결정하는 핵심 요소, '입지'를 분석하다
부동산 시장에서 '입지'는 가격을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 왜냐하면, 좋은 입지의 아파트는 시간이 지나도 가치가 하락하지 않고, 지속적인 수요가 보장되기 때문입니다. 이번 글에서
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